Extras carte funciară pentru cumpărare apartament — ghid 2026

Cumperi un apartament. Ai văzut anunțul pe storia.ro, vânzătorul răspunde la telefon, agentul imobiliar te grăbește să dai avans. Înainte de orice promisiune, ai un singur lucru de făcut: comandă extras carte funciară. 49 lei și 10–30 de minute care îți pot salva zeci de mii de euro.

De ce nu te poți baza pe ce spune vânzătorul

Vânzătorii bine-intenționați nu mint, dar de multe ori nu știu ei înșiși ce scrie în CF. Cei mai puțin scrupuloși pot:

• ascunde ipoteci active de la creditele lor
• ascunde sechestre ANAF pentru datorii la stat
• omite mențiuni despre coproprietari (soție, frați din succesiune)
• declara o suprafață mai mare decât cea reală
• omite servituți, drepturi de uzufruct sau alte sarcini

Extrasul CF este singura sursă oficială pentru toate aceste informații. Notarul îl va cere oricum la semnare — îți spunem să-l ai mai devreme, ca să nu te trezești cu surpriza că apartamentul are o ipotecă pe care vânzătorul „a uitat-o”.

Pașii concreți

1. Cere numărul cărții funciare (CF) sau cadastral

Vânzătorul îl știe — apare pe orice document anterior (acte de proprietate, extrase anterioare, contract de credit ipotecar). Dacă nu îl găsește, poți cere extras după adresa exactă — adăugăm opțiunea „Verificare specialist” și ne ocupăm noi de identificare.

2. Comandă extrasul prin Extras Cadastru sau ANCPI

Trei opțiuni:

Pentru un apartament al altcuiva (situația ta), MyEterra NU funcționează. Ai de ales între ePay direct (mai ieftin, mai bătaie de cap) și noi (totul rezolvat în 10 minute).

3. Citește documentul cu atenție

PDF-ul este structurat în trei părți. Iată ce să verifici în fiecare:

Partea I — Descrierea imobilului

• Adresa exactă — corespunde cu cea din anunț?
• Suprafață utilă și construită — compară cu cea declarată de vânzător; o diferență de 2–3 mp e normală, una de 10+ mp e suspectă
• Numărul de camere, etajul, anexe (boxă, parcare) — toate trebuie să apară

Partea II — Proprietate

• Cine sunt proprietarii? Dacă apar doi (de obicei soți), ambii trebuie să semneze actul de vânzare-cumpărare
• Cota fiecăruia — de obicei 1/1 (un singur proprietar) sau 1/2 (soți)
• Actul de dobândire — vânzare, succesiune, donație. Dacă este succesiune recentă (< 6 luni), verifică că toți moștenitorii sunt înregistrați

Partea III — Sarcini

Aici e capcana cu surprize. Trebuie să nu existe sau să fie clar:

• Ipoteci — dacă există, vânzătorul trebuie să o radieze ÎNAINTE de tranzacție, sau prețul tău de cumpărare acoperă achitarea creditului (cu acordul băncii)
• Sechestre — ANAF, Fiscul local, executor judecătoresc. Niciodată nu cumperi un apartament cu sechestre active
• Servituți — drum de acces, conducte, etc. De obicei nu sunt deal-breaker, dar trebuie să știi
• Uzufruct / superficie — alte persoane au drept de folosință. Pot bloca vânzarea sau o restrânge
• Notări de litigii — există un proces în desfășurare. Stai departe până se închide

Checklist 10 puncte înainte de avans

• Extras CF emis în ultimele 7 zile
• Proprietarul de pe CF este același cu vânzătorul (verifică CI/buletin)
• Dacă sunt mai mulți proprietari, toți sunt prezenți la antecontract
• Suprafața din CF coincide cu cea din anunț (±3 mp)
• Niciun sechestru, ipotecă neradiată sau notare de litigiu în Partea III
• Apartamentul este intabulat (apare cu nr. cadastral, nu „rol fiscal”)
• Dacă există ipotecă, ai în scris de la bancă suma exactă pentru achitare
• Vânzătorul are toate actele anexate cu adevărat de el (carte de identitate validă)
• Anexa apartamentului (boxă, parcare) apare în Partea I sau ai contract separat
• Dacă imobilul a fost cumpărat în ultimii 2 ani, ceri extras anterior pentru a vedea istoricul

Frecvent întrebări

Cât timp este valabil extrasul? 30 de zile pentru tranzacții imobiliare. Dacă tranzacția durează mai mult, ai nevoie de unul nou la semnare.

Vânzătorul vrea să-mi dea el extrasul. E ok? Da, dacă este recent (< 30 zile) și conține codul de verificare ANCPI cu care poți confirma autenticitatea pe portalul oficial. Dar e mai prudent să ceri unul tu.

Notarul îmi va cere extras de autentificare. Diferă de cel pe care îl iau eu? Da. Extrasul de autentificare îl emite notarul (nu îl poți comanda tu) și creează un „bloc” notarial de 5 zile pentru siguranța tranzacției. Extrasul tău de informare este complementar — îl ai pentru verificare și pentru dosar.

Vezi diferența detaliată.

Concluzie

Înainte de avans, înainte de antecontract, înainte de orice promisiune verbală: extras carte funciară. 49 lei pentru 10 minute de muncă vs riscul de a pierde un avans de 5000–10000 EUR pe un apartament cu probleme juridice. Calculul e simplu.

Comandă extras pentru apartamentul tău — îl ai în inbox în 30 minute.