Cum verifici dacă un imobil are ipotecă — ghid 2026

Una dintre cele mai dezamăgitoare descoperiri pentru un cumpărător: să afli după ce ai dat avansul că apartamentul are ipotecă activă la o bancă. Sau, mai rău, un sechestru de la ANAF. Aceste sarcini apar în Partea III a extrasului de carte funciară — și sunt singura sursă oficială pentru a le descoperi înainte de tranzacție.

Acest ghid îți arată exact ce să cauți, cum să interpretezi mențiunile și ce opțiuni ai dacă găsești probleme.

Ce este Partea III a extrasului CF

Extrasul de carte funciară are trei părți:

• Partea I — descrierea fizică a imobilului (adresă, suprafață, descriere construcție)
• Partea II — proprietarii și actele de dobândire
• Partea III — sarcinile — toate drepturile altora asupra imobilului tău

Partea III este partea „murdară" — aici sunt veștile proaste. Dacă apare „NU SUNT" în această secțiune, ești norocos. Orice altceva e materia primă pentru avocați.

Categorii de sarcini care apar în Partea III

1. Ipoteci

Cea mai frecventă mențiune. O ipotecă apare când proprietarul a luat un credit garantat cu imobilul (de obicei credit ipotecar de la bancă, dar și „credit refinanțare" sau „credit cu garanție imobiliară").

Aspectul unei mențiuni de ipotecă:

Ipotecă în favoarea: Banca Comercială Română SA (CUI 361757), pentru suma de 200.000 EUR, conform contractului de credit nr. CR-2018-12345 din 15.03.2018, dobândă variabilă EURIBOR 6M + 2.5%. Înscriere CF nr. 45678/2018.

Ce citești din asta:

• Banca — la cine e datoria (BCR în exemplu)
• Suma — valoarea inițială a creditului (nu suma rămasă!)
• Data — când s-a luat creditul
• Înscrierea — numărul ipotecii în registrele OCPI

Important: Suma din ipotecă este cea inițială. După ani de plătit, soldul rămas poate fi mult mai mic. Doar banca îți spune cât e soldul curent — și doar la cererea proprietarului.

2. Sechestre

Mai gravă decât ipoteca. Un sechestru blochează imobilul de la o tranzacție liberă — proprietarul nu poate vinde fără acordul celui care a pus sechestrul.

Cele mai frecvente surse:

• ANAF — datorii la stat (impozite neplătite, datorii salariale către angajați, contribuții CAS neachitate)
• Fiscul local — impozite pe clădiri și terenuri neplătite la primărie
• Executor judecătoresc — datorii civile (împrumuturi neplătite, despăgubiri ordonate de instanță)

Aspectul unei mențiuni de sechestru:

Sechestru asigurător dispus de Administrația Finanțelor Publice Sector 3, în favoarea statului, pentru suma de 48.500 lei, conform procesului-verbal nr. PV-2023-7891 din 22.06.2023. Înscriere CF nr. 123/2023.

Nu cumperi un imobil cu sechestru activ decât dacă:

1. Vânzătorul achită datoria înainte de tranzacție (apoi ANAF emite ridicarea sechestrului, care se transcrie în CF)
2. Suma din tranzacție acoperă datoria și sechestrul se ridică simultan cu vânzarea (proces complex, necesar acord ANAF)

În rest: stai departe.

3. Notări de litigii

Mențiune că imobilul este obiect al unui proces în desfășurare. Cineva contestă proprietatea sau o parte din ea.

Aspectul unei notări:

Notare a litigiului între POPESCU Ion (reclamant) și IONESCU Maria (pârât), conform cererii înregistrate la Judecătoria Sector 4, dosar nr. 5678/302/2024.

Dacă vezi notare de litigiu, nu cumperi. Procesul se poate prelungi 2-5 ani și rezultatul e imprevizibil. Chiar dacă vânzătorul câștigă procesul, vei avea complicații enorme.

4. Servituți

Dreptul altcuiva de a folosi (limitat) imobilul tău. Cele mai frecvente:

• Servitute de trecere — vecinul are drept să treacă pe terenul tău pentru a ajunge la al lui
• Servitute pentru rețele — utilitățile au drept să mențină conducte, cabluri pe teren
• Servitute de vedere — restricții la construcție pentru a nu bloca priveliștea vecinului
• Servitute de necomunicare — nu poți comunica direct cu un anumit lot

Servituțile nu sunt deal-breaker-e, dar trebuie să le înțelegi. Cere detalii notarului înainte de antecontract.

5. Uzufruct și abitație

Dreptul cuiva de a folosi imobilul tău pe viață, deși tu ești proprietarul.

Cel mai frecvent scenariu: părinții cumpără un apartament copilului dar își rezervă uzufructul (dreptul de a locui acolo cât trăiesc). Apartamentul e al copilului juridic, dar părinții îl folosesc.

Dacă vrei să cumperi un imobil cu uzufruct activ, nu îl poți folosi până când uzufructuarul renunță sau decedează. Practic, e o investiție pe termen lung fără posibilitate de utilizare imediată.

6. Superficie

Dreptul de a avea o construcție pe terenul altcuiva. Exemplu: tu deții doar apartamentul (construcția), terenul de sub bloc este al altcuiva (de obicei al primăriei sau al unui proprietar privat).

În Cluj-Napoca și alte orașe sunt blocuri cu superficie pe teren primăriei. Nu e un dezastru, dar trebuie să fii conștient: nu vinzi terenul, doar construcția.

7. Drept de preempțiune

Cineva (de obicei statul, un vecin, sau un coproprietar) are dreptul să cumpere primul, înaintea unui terț. Frecvent pentru:

• Terenuri agricole (statul are preempțiune prin ANIF, ADS)
• Terenuri forestiere (Romsilva)
• Imobile în zone protejate (primăria)

Nu blochează vânzarea, dar prelungește procesul cu 30-60 zile (timpul în care preemptorii trebuie notificați și să răspundă).

8. Notare de carte funciară pentru promisiune

Vânzătorul a făcut o promisiune scrisă unui alt cumpărător înaintea ta. Această notare blochează alte tranzacții până la finalizarea (sau abandonarea) promisiunii.

Dacă vezi această notare, CINEVA ARE PRIORITATE FAȚĂ DE TINE. Vânzătorul te va induce probabil în eroare. Stai departe sau cere clarificări juridice.

Cum citești corect Partea III

Pas 1: Cere extras CF actual

Maxim 7 zile vechime. Dacă vânzătorul îți dă un extras de acum 30 zile, comandă tu unul nou. Mențiuni se înscriu și se radiază continuu. 49 lei prin Extras Cadastru sau gratuit prin MyEterra dacă ești proprietar.

Pas 2: Citește integral Partea III

Nu te uita doar la prima linie. Unele extrase au 2-3 mențiuni pe pagini diferite. Citește tot.

Pas 3: Verifică datele înscrierilor

Fiecare mențiune are o dată de înscriere. Verifică:

• Cea mai recentă mențiune (sus în Partea III)
• Dacă există mențiuni de radiere (înscrierea unei radieri anulează ipoteca/sechestrul anterior)

Mențiune importantă: O ipotecă rămâne în CF chiar și după ce creditul e achitat — până când banca trimite la OCPI cererea de radiere. Acest proces durează 7-30 zile de la achitare. Multe imobile au „ipoteci fantomă" — credite achitate dar nu radiate în CF.

Pas 4: Cere clarificări vânzătorului

Pentru fiecare mențiune găsită, întreabă:

• „Care e statusul curent?"
• „Există acte care confirmă radierea?" (adresă de la bancă, hotărâre judecătorească, etc.)
• „Cât durează să radiezi mențiunea?"

Pas 5: Verifică cu sursa originală

Pentru ipoteci, cere proprietarului să-ți arate extrasul de cont actualizat la bancă (cu soldul curent). Pentru sechestre, contactează ANAF.

Strategii dacă găsești ipotecă activă

Strategia 1: Vânzătorul achită creditul înainte

Proprietarul plătește restul creditului din economii sau dintr-un alt credit. Banca emite adresa de radiere. OCPI o transcrie în CF (10-30 zile). Apoi semnați vânzarea — fără ipotecă.

Avantaje: Tranzacție „curată", fără risc. Dezavantaje: Vânzătorul are nevoie de cash. Rar realist pentru sume mari.

Strategia 2: Tu cumperi cu credit ipotecar la aceeași bancă

Banca veche acceptă să transfere ipoteca de la vânzător la tine. Acordul tripartit (tu, vânzătorul, banca) accelerează procesul. Câțiva pași legali, ~30-60 zile.

Avantaje: Fără economii cash, banca rezolvă procedural. Dezavantaje: Doar dacă banca acceptă. Și dobânda poate fi mai mare decât la altă bancă.

Strategia 3: Suma de cumpărare acoperă creditul

Cea mai frecventă strategie practică:

1. Tu plătești o parte din preț la antecontract (avansul)
2. La semnare, plătești restul direct în contul bancar al vânzătorului la banca creditoare
3. Banca primește banii → achită creditul → emite adresă de radiere
4. OCPI radiază ipoteca
5. Tu rămâi cu apartamentul fără ipotecă

Avantaje: Soluția cea mai uzitată pentru tranzacții normale. Dezavantaje: Notarul trebuie să orchestreze plățile corect. Atenție la formulările contractuale.

Strategia 4: Renunți

Dacă vânzătorul nu poate sau nu vrea să rezolve, mergi mai departe. Sunt destule apartamente fără probleme. Nu te încăpățâna.

Greșeli frecvente ale cumpărătorilor

„Vânzătorul mi-a spus că nu sunt ipoteci"

Vorbele nu valorează nimic. Cere extras CF, vezi negru pe alb. Mulți vânzători nici nu știu că ipoteca nu s-a radiat — au plătit creditul, dar n-au mers la OCPI pentru radiere.

„Pot să cumpăr și să radiez eu ipoteca după"

Nu. Dacă cumperi cu ipoteca activă, devii pasiv responsabil pentru datorie (în anumite condiții). Și banca poate executa silit imobilul chiar de la tine dacă proprietarul vechi nu mai plătește.

„E ipotecă de 10 ani, sigur e plătită"

Probabil este, dar nu sigur. Refinanțări, eșalonări, executări parțiale — datoria poate fi încă activă chiar și după 20 de ani.

„Notarul mi-a spus că e ok"

Notarii nu garantează absența problemelor. Ei verifică ce e în CF la momentul semnării. Dacă extrasul e curat, ei semnează. Responsabilitatea ulterioară e a ta.

„O să iau extras mai târziu"

Extrasul costă 49 lei și durează 10 minute. Avansul pe care îl poți pierde dacă există probleme: 5.000-20.000 EUR. Calculează raportul.

Cazuri reale (cu detalii anonimizate)

Caz 1: BCR — ipotecă fantomă

Cumpărător din Cluj plătește avans de 8.000 EUR pe un apartament. La verificare CF post-avans (n-a verificat înainte), găsește ipotecă BCR de 95.000 EUR din 2015. Vânzătorul declară: „Am plătit creditul anul trecut." Adevărul: a achitat, dar n-a cerut radierea. Mențiunea era încă activă în CF. Procesul de radiere — 6 săptămâni cu drumuri la BCR și OCPI. Antecontractul a expirat. Cumpărătorul a recuperat avansul, dar a pierdut timp și nervi.

Lecție: Verifică ÎNAINTE de avans.

Caz 2: Sechestru ANAF ascuns

Vânzător la București vinde apartament moștenit de la tată. Tatăl avusese o firmă în faliment cu datorii ANAF. Sechestrul fusese pus pe apartament în 2019, înainte ca tatăl să decedeze. Moștenirea a transferat apartamentul fiului, dar a transferat și sechestrul. Fiul nu știa.

Cumpărătorul a făcut due diligence corect — a comandat extras CF, a văzut sechestrul. A renunțat la tranzacție. Vânzătorul a trebuit să achite datoria de 47.000 lei pentru a debloca apartamentul. A vândut 6 luni mai târziu, la preț cu 8% mai mic decât intenționa inițial.

Lecție: Sechestrele pot apărea pe imobile cumpărate „curat" anterior, mai ales prin succesiuni.

Caz 3: Servitute care reduce valoarea

Cumpărător dintr-o comună lângă Brașov plătește 95.000 EUR pentru o casă cu „grădină mare". La verificare CF, descoperă servitute de trecere pentru un drum care taie grădina în două — vecinul are drept perpetuu să treacă cu autoturismul. Drumul ocupă ~150 mp din cei 800 mp ai grădinii.

Cumpărătorul a continuat tranzacția, dar a negociat 8.000 EUR în plus de la preț pentru a compensa servitutea. Nu fără să se înfurie un pic.

Lecție: Servituțile nu sunt blockers, dar afectează valoarea reală.

Întrebări frecvente

Cât timp durează radierea unei ipoteci după achitare? De obicei 10-30 zile. Banca trimite adresa de radiere la OCPI; OCPI o transcrie. Timpul depinde de banca specifică și volumul OCPI.

Pot vedea soldul exact al unei ipoteci în extras CF? Nu. Extrasul arată doar suma inițială de la momentul ipotecării. Pentru soldul curent, doar banca îți spune (la cererea proprietarului).

Sechestrele ANAF apar imediat în CF? De obicei în 5-15 zile lucrătoare de la momentul când ANAF dispune sechestrul.

Pot cumpăra dacă există doar o servitute? Da, de obicei. Dar negociază prețul în consecință. Servitutea reduce valoarea cu 5-15% în medie.

Cât durează un proces de radiere a sechestrului? Pentru ANAF: 30-90 zile după achitarea datoriei. Pentru sechestre judecătorești: depinde de instanță, poate fi 60-180 zile.

Notarul găsește toate sarcinile când iau extrasul de autentificare? Da, la momentul semnării. Dar tu trebuie să iei extrasul de informare cu mult înainte pentru a evita surprize.

Concluzie

Partea III a extrasului CF este cea mai importantă secțiune pentru un cumpărător. Citește-o atent, ia-o în serios și nu cumpăra niciodată un imobil cu sarcini active fără un plan clar pentru a le rezolva.

Comandă extras CF pentru imobilul tău — 49 lei, în 10 minute. Mult mai ieftin decât un avans pierdut.